S au hơn 4 năm ban hành khung pháp lý về quỹ đầu tư BĐS (Thông tư 228/2012/TT-BTC), đến nay các quỹ đầu tư BĐS mới rục rịch ra đời. Theo tôi, nguyên nhân chủ yếu chính là khung pháp lý đối với toàn bộ hoạt động của quỹ đầu tư BĐS còn chưa rõ ràng, cụ thể:
- Chuyển nhượng BĐS: Chưa có quy định về chuyển nhượng quyền sở hữu BĐS đối với quỹ đầu tư BĐS. Theo Thông tư số 228/2012/TT-BTC, quỹ đầu tư BĐS có thể triển khai dưới 02 hình thức là quỹ đóng và công ty đầu tư chứng khoán BĐS (công ty cổ phần). Hiện tại, việc chuyển nhượng quyền sở hữu BĐS có thể vận dụng quy định áp dụng cho công ty cổ phần đối với hình thức công ty đầu tư chứng khoán BĐS nhưng vướng mắc đối với hình thức quỹ đóng.
- Chưa có chính sách ưu đãi thuế đối với quỹ đầu tư BĐS: Thực tế các thị trường thế giới cho thấy, đa số các nước áp dụng nguyên tắc thuế “thông qua” (flow through), trong đó quỹ đầu tư BĐS không phải chịu thuế thu nhập. Thuế chỉ áp dụng đối với các nhà đầu tư khi được chi trả lợi tức. Ở Việt Nam hiện nay, nếu quỹ đầu tư BĐS được tổ chức dưới hình thức công ty đầu tư chứng khoán BĐS thì chưa có quy định về việc lợi nhuận chia cho các nhà đầu tư được trừ khỏi thu nhập tính thuế của quỹ. Bên cạnh đó, nhà đầu tư khi chuyển nhượng BĐS dưới hình thức góp vốn cũng đều phải nộp thuế thu nhập (2% trên giá trị đối với cá nhân hoặc 20% phần lợi nhuận đối với tổ chức).
- Tỷ lệ vay thấp: BĐS thường yêu cầu số vốn đầu tư lớn, tuy nhiên quy định hiện tại giới hạn tỷ lệ cho vay là 5% giá trị tài sản ròng của quỹ khiến việc tìm kiếm cơ hội đầu tư trở nên khó khăn.
- Chưa có chế độ kế toán đối với quỹ đầu tư BĐS. Theo sau quỹ đầu tư BĐS đầu tiên tại Việt Nam, Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Quản lý Quỹ Bảo Việt (BVF) cũng đang nghiên cứu triển khai thành lập quỹ đầu tư BĐS. Trong quá trình triển khai, BVF cũng gặp phải những khó khăn về mặt pháp lý như đã nói ở trên. Tuy nhiên, BVF sẽ không ngừng nỗ lực và dự kiến trong năm nay sẽ cho ra mắt quỹ đầu tư BĐS bởi quỹ đầu tư BĐS ra đời sẽ tăng cường nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn cho thị trường BĐS, vừa đem lại cho nhà đầu tư sản phẩm có lợi tức ổn định trên thị trường chứng khoán. Do vậy, BVF đề xuất với cơ quan quản lý hoàn thiện khung pháp lý theo chuẩn mực quốc tế để thu hút sự quan tâm hơn nữa của giới đầu tư đối với loại hình quỹ này.
Theo đánh giá của chúng tôi, quỹ đầu tư BĐS rất có triển vọng phát triển trong thời gian tới bởi các lý do sau: Thứ nhất, BĐS là kênh đầu tư quen thuộc của nhà đầu tư Việt Nam, vì có thể cho thuê để có dòng tiền và có tiềm năng tăng giá cao trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, nếu tự đầu tư trực tiếp vào BĐS thì đòi hỏi thời gian nghiên cứu, kinh nghiệm đầu tư cũng như số vốn đầu tư tương đối lớn. Quỹ đầu tư BĐS được triển khai sẽ cung cấp cho nhà đầu tư một công cụ đầu tư chuyên nghiệp, đặc biệt là nhà đầu tư có mức độ chấp nhận rủi ro trung bình/thấp.
Thứ hai, thị trường BĐS đang có nhiều triển vọng phát triển. Nền kinh tế Việt Nam được dự báo tăng trưởng khá, lạm phát được duy trì ở mức ổn định nhờ vào các chính sách hỗ trợ của Nhà nước, niềm tin của người tiêu dùng và đầu tư trực tiếp nước ngoài. Theo báo cáo nghiên cứu “Kết nối Đông Nam Á” của Ngân hàng HSBC công bố cuối năm 2016, Việt Nam hiện có 90 triệu người và là nền kinh tế có thu nhập trung bình thế giới. Tầng lớp trung lưu Việt Nam có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất khu vực Đông Nam Á, có triển vọng từ 12 triệu (năm 2012) lên 33 triệu người vào năm 2020. Với cơ cấu dân số vàng và sự tăng nhanh tầng lớp trung lưu dẫn đến sức cầu tiêu thụ hàng hóa, dịch vụ rất lớn, điều này ảnh hưởng tích cực đối với nhiều phân khúc BĐS như văn phòng, khách sạn, bán lẻ, khu công nghiệp... Theo báo cáo của Business Monitor International, lợi suất cho thuê BĐS bán lẻ, văn phòng, khu công nghiệp của Tp. Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh đều lớn hơn 7%. Đây là mức lợi suất khá hấp dẫn khi so sánh với gửi tiết kiệm, chưa kể đến tiềm năng tăng giá BĐS.